Implicancias jurídicas y sociales de la nueva Ley 27.551 de Alquileres

Históricamente, nuestro país ha sufrido cíclicas crisis económicas que han generado constantes devaluaciones monetarias, con su consecuente impacto en el poder adquisitivo de los salarios, dificultando extremadamente el acceso a la vivienda propia a una gran parte de la población.

Ser titular poseedor de una “casa propia” ha sido generacionalmente considerado un privilegio. Socialmente así está contemplado. Más quienes no pueden acceder a esta posibilidad cuasi suntuaria, se encuentran conminados a alquilar bajo las abusivas condiciones reinantes en el mercado inmobiliario actual. Es allí donde encuentra razón de ser esta normativa, insertandose en las relaciones humanas para equilibrar un desbalance que era socialmente reconocido y -hasta podría decirse- aceptado por todos los actores y partes implicadas.

En concreto, cabe resaltar que la aplicación de la nueva reglamentación tendrá efecto sólo sobre los contratos celebrados a partir del día 1° de Julio de 2020, no siendo comprendidos retroactivamente los contratos en curso de ejecución, o sea aquellos que estén en vigencia al día de fecha.

Entre los puntos más relevantes de la ley 27.551, podemos encontrar modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, tal como la estipulación que suplanta la duración de los plazos de locación de 2 (dos) años a 3 (tres) años. Con esto se ha intentado preservar cierta estabilidad en la relación contractual habitacional, perdurando la locación un 50% más en el tiempo.

Otro punto trascendente se encuentra en la flamante posibilidad para el locatario de ofrecer diferentes tipos de garantías como aval del precio de la locación. En dicho sentido, quien alquila podrá proponer al locador avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza o personales del inquilino, sin perjuicio de la clásica y muy requerida garantía inmobiliaria de un tercero.

En la misma línea protectoria, los tan temidos “depósitos en garantía” exigidos por las inmobiliarias encuentran limite en la presente normativa en el equivalente al precio del primer mes de alquiler, que deberá ser devuelto al locatario a la finalización de la locación al valor del último mes de canon locativo. Aquí, la ley ha intentado morigerar las abusivas pretensiones del mercado inmobiliario que han sido objeto de fuertes críticas por parte de los locatarios desde hace décadas.

Cierto es que para los propietarios de los inmuebles las obligaciones se ven incrementadas con la vigencia de la ley 27.551. Deberán asumir -por expresa imposición legal- las expensas de carácter extraordinario más el pago de impuestos y tasas de la vivienda. Además, constituye obligación impositiva para el locador registrar dicha relación contractual ante AFIP, con su consecuente tributación fiscal.

Amen de todo análisis jurídico normativo, el punto central del debate social sobre la nueva ley de alquileres reside en las controversias que se han generado entre locadores y locatarios respecto de la intervención estatal en la fijación del precio mensual de la locación. Luego de arduos debates legislativos, la normativa consagra una formula de incrementos anuales que se integrarán sobre la base del Índice Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), en una solución salomónica entre las dos posturas en pugna.

Aún en este contexto, no se puede dejar de enmarcar una ley en un plano mucho más amplio que el de la letra rígida del texto legal. Las más bellas intenciones de una normativa devienen inútiles si no se analiza el marco donde se inserta y a la sociedad que la adopta. Es vital la confianza de los actores sociológicos para garantizar el debido cumplimiento de los mandatos legales, máxime cuando nos referimos a disposiciones de carácter protectorio.

En plan crítico, no es menor destacar que desde la entrada en vigencia de la ley 27.551 se han reportado aumentos de entre 30% y 40% en los valores de los canones locativos mensuales iniciales. Esto responde a la incertidumbre de los propietarios frente a la efectividad real de la formula de calculo de los incrementos anuales en un país con una moneda débil, altos niveles de inflación y estadísticas públicas de dudosa credibilidad.

Puede decirse que si bien normológicamente la ley 27.551 ha consagrado muchos históricos reclamos del colectivo de inquilinos, sociológicamente se están presentando serios problemas que debieron ser contemplados por los legisladores. Era previsible que las inmobiliarias y locadores particulares aumentaran sus pretensiones ante una normativa que les exige confiar su rentabilidad en un índice público y a su vez registrar la relación contractual ante el Fisco. Es en este punto que la legislación debió anticiparse a un supuesto lógico y desmotivar los aumentos en los valores de los canones locativos mediante algún sistema de premiación impositiva a quienes demuestren seguir arrendando a idéntico precio al exigido con anterioridad a la entrada en vigencia a la ley.

Lo cierto es que esto no ocurrió y genera un doble perjuicio. Por un lado, el locatario deberá abonar desde el primer mes sumas mayores a las que podría haber convenido antes del 1° de Julio de 2020. En contraposición, los locadores han comenzado a analizar la conveniencia económica de mantener en alquiler sus propiedades, lo que podría generar a corto y mediano plazo una crisis habitacional en el país. Por efecto de la ley de oferta y demanda, los inmuebles disponibles aumentarían aún más sus canones locativos, perjudicando de manera insólita a quiénes se pretende proteger.

En conclusión, el transcurso del tiempo irá develando cuan efectiva es la nueva ley de alquileres y en qué punto ha equilibrado la balanza contractual. Intenciones positivas le sobran, más la historia jurídica de nuestro país nos ha demostrado en reiteradas oportunidades que las normativas que no tienen presente el marco social y cultural sólo se quedan en meras insinuaciones de buena voluntad.

Dr. Sebastián Martín Piano
ABOGADO
Mat. L° LI – F° 276

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